소액임차인 최우선 변제금 보증금 연도별 내용입니다.

경매 공부를 하다 보면 만나게 되는 최우선 변제금 연도별 내용입니다. 

2023년 개정된 내용도 포함하여 재작성 하였습니다.

임대인들의 대출금액으로 인해 집이 경매로 넘어갈 경우,

내 보증금을 지키기 위해서는 꼭 알아둬야 하는 내용입니다.

 

말소기준권리가 되는 시점을 기준으로 소액임차인이 결정되고 최우선변제금액도 정해집니다.

은행은 돈을 빌려주는 시점에 최우선변제금액(방 빼기)을 빼고 돈을 빌려줍니다.

여기서 방 빼기라는 말은 한집에 방이 여러개 있을 경우, 방 하나에 한명의 임차인과 계약을 맺을 수 있다고 생각합니다.

돈을 빌려주는 사람이 어느정도 안전마진을 생각하고 돈을 빌려주기에 최우선변제금을 제외하고 돈을 빌려준다고 생각하시면 됩니다.

 

그래서

은행이 임대인에게 돈을 빌려줬던 그 시기가 중요합니다.

국가정책이 달라지면서 소액임차인의 기준과 최우선변제금액이 달라지고 있습니다.

그리고 중요한 것은 소액임차인은 0순위 배당권자입니다.

또하나 보증보험을 가입하시면 더 안전하게 지킬 수 있습니다.

보험이라는 것은 나를 지키기위한 방패로 보험료가 아까울 수 있지만, 가입을 추천합니다.

 

소액임차인(보호대상임차인) 최우선변제금의 연도별 내용입니다.

제/개정	보호대상 임차인의 범위	우선변제되는 보증금
1984. 6. 14. 제정	500만원 이하	･특별시･직할시 : 300만원 이하 ･기타 지역 : 200만원 이하
1987. 12. 1. 1차개정		･특별시･직할시 : 500만원 이하 ･기타 지역 : 400만원 이하
1990. 2. 19. 2차개정	･특별시･직할시 : 2,000만원 이하 ･기타 지역 : 1,500만원 이하	･특별시･직할시 : 700만원 이하 ･기타 지역 : 500만원 이하
1995. 10. 19. 3차개정	･특별시･광역시 : 3,000만원 이하 ･기타 지역 : 2,000만원 이하	･특별시･광역시 : 1,200만원 이하 ･기타 지역 : 800만원 이하
2001. 9. 15. 4차 개정	･수도권 과밀억제권역 : 4,000만원 이하 ･광역시 : 3,500만원 이하 ･그 밖의 지역 : 3,000만원 이하	･수도권 과밀억제권역 : 1,600만원 이하 ･광역시 : 1,400만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,200만원 이하
2008. 8. 21. 5차 개정	･수도권 과밀억제권역 : 6,000만원 이하 ･광역시 : 5,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 4,000만원 이하	･수도권 과밀억제권역 : 2,000만원 이하 ･광역시: 1,700만원 이하 ･그 밖의 지역: 1,400만원 이하
2010. 7. 21. 6차 개정	･서울특별시 : 7,500만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 6,500만원 이하 ･광역시 및 안산･용인･김포･광주시 : 5,500만원 이하 ･그 밖의 지역 : 4,000만원 이하	･서울특별시 : 2,500만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 2,200만원 이하 ･광역시 및 안산･용인･김포･광주시 : 1,900만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,400만원 이하
2013. 12. 30. 7차 개정	･서울특별시 : 9,500만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 8,000만원 이하 ･광역시 및 안산･용인･김포･광주시 : 6,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 4,500만원 이하	･서울특별시 : 3,200만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 2,700만원 이하 ･광역시 및 안산･용인･김포･광주시 : 2,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,500만원 이하
2016. 3. 31. 8차 개정	･서울특별시 : 1억원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 8,000만원 이하 ･광역시 및 안산･용인･김포･광주･세종시 : 6,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 5,000만원 이하	･서울특별시 : 3,400만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 2,700만원 이하 ･광역시 및 안산･용인･김포･광주･세종시 : 2,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,700만원 이하
2018. 9. 18. 9차 개정	･서울특별시 : 1억 1,000만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 및 용인･화성･세종 : 1억원 이하 ･광역시 및 안산･김포･광주･파주시 : 6,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 5,000만원 이하	･서울특별시 : 3,700만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 및 용인･화성･세종 : 3,400만원 이하 ･광역시 및 안산･김포･광주･파주시 : 2,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,700만원 이하
2021. 5.11. 10차 개정	･서울특별시 : 1억 5,000만원 이하 ･과밀억제권역 및 용인･화성･세종･김포 : 1억 3,000만원 이하 ･광역시 및 안산･광주･파주･이천･평택시 : 7,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 6,000만원 이하	･서울특별시 : 5,000만원 이하 ･과밀억제권역 및 용인･화성･세종･김포 : 4,300만원 이하 ･광역시 및 안산･광주･파주･이천･평택시 : 2,300만원 이하 ･그 밖의 지역 : 2,000만원 이하
2023. 2.21 11차 개정	･서울특별시 : 1억 6,500만원 이하 ･과밀억제권역 및 용인･화성･세종･김포 : 1억 4,500만원 이하 ･광역시 및 안산･광주･파주･이천･평택시 : 8,500만원 이하 ･그 밖의 지역 : 7,500만원 이하	･서울특별시 : 5,500만원 이하 ･과밀억제권역 및 용인･화성･세종･김포 : 4,800만원 이하 ･광역시 및 안산･광주･파주･이천･평택시 : 2,800만원 이하 ･그 밖의 지역 : 2,500만원 이하

 

예를 들어서 설명하도록 하겠습니다.

예) 근저당이 있는 서울 빌라에 2022년도에 보증금 5천만원에 세입자로 들어간다면?

 2021년 5월 20일 기준.

서울은 소액임차인 기준 1억 5천만원 이하, 우선변제금 5천만으로 안전합니다.

세입자가 5천만 원을 선택한 이유는 최우선변제금이 5천만 원이어서 선택했을 수도 있지만,

2021년 개정된 법에 의해 서울은 보증금 1.5억 원 이하느 소액임차인에 해당되어 집이 경매로 넘어가도 최우선변제금 5,000만 원을 받을 수 있다고 생각합니다.

 

하지만!! 함정이 있습니다!

여기서 중요한 것은 최초 근저당 날짜입니다.

이 날짜가 기준이 됩니다[말소기준등기(권리)]!

임대인이 은행이나 누군가에게 집을 담보로 최초로 돈을 빌린 시점입니다.

 

만약 등기등본상 최초 근저당 날자가 2001년으로 기록되어 있다면,

2001년 9월 15일 기준

수도권 소액임차인 4,000만원이하, 우선변제금 1,600만원이하

그러면 현재 보증금 5천만 원으로 계약했기 때문에 소액임차인에 해당되지 않고 우선변제금도 보장되지 않습니다.

 

만약 말소기준권리가 2015년으로 되어있다면,

2013년 12월 30일 기준

서울 소액임차인 9,500만원이하, 우선변제금 3,200만 원 이하

소액임차인은 해당되지만 우선변제금액이 3,200만 원으로 1,800만 원은 배당순위가 뒤로 밀리게 됩니다.

 

과밀억제권역은

서울특별시, 인천광역시(강화군 등 일부제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동등 일부만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)가 지정되어 있습니다..

관련법은 수도권정비계획법입니다.

 

요즘 역전세에 대해 말이 많습니다.

임대인이 돈을 돌려주지 못하면 집은 경매로 넘어갈 확률이 높습니다.

원만한 합의가 필요하겠지만, 내 자산을 지키기 위해서는 공부가 필요합니다.

 

소중한 보증금은 꼭 지켜야 합니다.

 

감사합니다.